포제스 한강 신축 공사 개요
포제스 한강은 서울 지하철 5호선 광나루역 2번 출구 위치에 있으며 횡단보도를 건너 한강 쪽으로 걸어가면 1996년 준공된 광나루 현대 아파트 380가구 규모의 중소형 아파트 단지가 나온다. '광진구 광장동 아파트 신축공사'라는 푯말과 함께 한강변에 하얀 펜스가 둘러쳐져 있고, 단지에서 안쪽으로 조금 더 이동하면 공사 현장이 있다. 이곳은 부동산 개발업체 엠디엠플러스가 2019년 옛 한강호텔 부지를 약 1900억원에 매입해 개발 중 인, 요즘 분양업계 핫플레이스 단지인 '포제스 한강' 신축공사 현장이다. '포제스 한강'이 주목받는 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다.
- 위치 : 서울시 광진구 광장동 188-2번지 일원
- 대지면적 : 12,206㎡(3692평)
- 연면적 : 46771㎡(14,148평)
- 규모 : 128세대(지하3층 ~ 지상15층)
1. 포제스 한강 분양가
포제스 한강은 분양가만으로 화제의 중심에 있다. 포제스 한강은 분양가가 3.3㎡당 1억 원을 넘은 것으로는 소규모 고급 빌라가 아닌 지방자치단체 분양승인 대상 일반 아파트 중에서 처음있는 일이다. 시행사 측에서는 분양가가 높은 만큼 단지 내에 고급 편의시설을 계획하였다는 설명이다. '포제스 한강'은 광진구 광장동 옛 한강호텔 부지에 들어설 예정이며, 총 128가구 규모로 3.3㎡당 평균 분양 가격이 무려 1억 1500만 원이다. 지난해 12월 분양한 '메이플자이'는 분양가상한제 대상임에도 3.3 ㎡당 6705만 원의 역대 최고 분양가를 기록하였으며, 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'가 기존 최고 분양가 아파트였으나 그 자리를 포제스 한강에 내주었다. 강남 한복판에 위치한 메이플자이 대비 포제스 한강은 거의 2배 비싸다. 3.3㎡당 6000만 원이었던 광진구에서 가장 비싼 워커힐아파트 전용 162㎡ 시세가 28억~30억 원 선으로 2배 차이가 난다.
2. 포제스 한강 구성 면적
관심이 쏠리는 두 번째 이유는 바로 포제스한강 구성 면적이다. 당초 시행사 측은 소형 주택이 포함된 도시형생활주택으로 건축계획을 수립하여 분양가상한제를 피하고자 하였다. 하지만 포제스한강이 분양가상한제를 적용받지 않아도 되는 광진구 규제지역 변화가 생기면서 소형 주택을 완전 배제하고 전용 84~244㎡ 중대형 면적으로만 단지를 구성하는 방안으로 설계를 변경했다.
- 전용 84㎡는 32억~44억 원대
- 전용 115㎡의 경우 52억~63억 원대
- 펜트하우스인 전용 244㎡는 150억~160억 원대
시행사 측의 분양 전략 변화
분양 시장 분위기 변화를 가장 잘 파악하는 것으로 알려진 국내 1위 디벨로퍼 엠디엠의 전략 변화에 부동산업계가 주목하고 있다. 엠디엠 전략은 중대형과 고급화에 승부수를 띄운 것으로 보여지며 '남향으로 한강뷰'를 누릴 수 있다는 장점을 분양 상품에 녹인 것이다. 분양가상한제 적용 대상에서 벗어났기 때문에 엠디엠 측이 설계를 변경한 가장 큰 이유이다. 하지만 분양가를 비상식적으로 높이고 중대형 면적으로 구성하면 아파트 분양 상품의 완판이 가능할 것이라는 전략적 수정했을 것이라는 분석이 나온다. 가격 경쟁력이 있는 단지에는 수천 명의 분양지원이 몰리고 있는 상황에서 서울에서도 미분양이 발생하기도 하기 때문에 최근 아파트 청약 시장은 초양극화 현상이 두드러지고 있다고 볼 수 있다.
분양 트렌드 분석
중대형 아파트 희소성이 높아지고 있다. 최근 주택 시장이 대부분 전용 84㎡ 이하 중소형 면적 중심으로 공급되고 있기 때문이다. 지난해 기준 가격 상승 또한 중소형 대비 높은 것으로 나타나고 있으며 일부 단지의 경우 중대형 면적 청약 경쟁률이 수백 대 1에 이르고 있다. 부동산 분양 틈새시장에서 중대형 수요가 늘어나고 있는 것은 중대형 아파트 공급 물량이 워낙 많이 줄었고 3.3㎡ 상대적인 가격은 훨씬 저렴하다고 부동산 업계는 분석한다.